房地產與建設工程法律問題及解決之道

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第一篇
建設工程篇第一章　建設工程發(fā)包、承包、分包與轉包
　一、發(fā)包
　1.承包人雇用的工人受傷，發(fā)包人要承擔責任嗎？
　2.沒有資質的承包人雇用的工人受傷，發(fā)包人要承擔法律責任嗎？
　3.中標通知書發(fā)出后，發(fā)包人悔標要承擔什么責任？
　4.建設工程施工合同中發(fā)包人毀約，承包人能否主張預期利益損失？
　5.公司將工程直接發(fā)包給某位股東，合法嗎？
　6.發(fā)包人要對施工中發(fā)生的重大責任事故承擔責任嗎？
　7.發(fā)包人可以在招標文件或者建設工程合同中“指定采購”嗎？
　8.建設工程合同約定履約保證金有效嗎？
　9.建設工程依法必須招標而未招標,在工程完工驗收時補辦手續(xù)及中標合同文件的，是否具有法律效力？
　　10.發(fā)包人在招投標程序中“明招暗定”的，施工合同有效嗎？
　　11.對發(fā)包人原因導致的停窩工損失，承包人可以請求賠償嗎？
　　12.對承包人遲延竣工的損失，在施工合同無效的情況下，發(fā)包人可以請求賠償損失嗎？
　13.發(fā)包人不履行協(xié)助義務，可以解除合同嗎？
　　14.發(fā)包人將項目工程分包給沒有建筑施工資質的承包人，是否應為承包人雇用人員受傷承擔責任？
　二、承包
　　15.承包人超越本企業(yè)資質等級承攬工程，有什么法律后果？
　　16.承包人通過給予發(fā)包方工作人員回扣的方式承攬工程，要負刑事責任嗎？
　　17.承包人偷工減料或使用不合格的建筑材料，要承擔什么責任？
　18.承包人可以要求發(fā)包人支付墊資款利息嗎？
　19.建筑企業(yè)帶資承包政府工程，合法嗎？
　20.承包人可以將工程內部發(fā)包給公司員工嗎？
　21.施工企業(yè)內部承包人能否直接起訴發(fā)包人？
　22.發(fā)包人不按時支付進度款，承包人有停工權嗎？
　　23.由發(fā)包人原因導致工程停工的，承包人可以要求賠償停工損失嗎？
　24.低于成本價中標，所簽訂的施工合同有效嗎？
　　25.承包人不為建筑工人購買社會保險，要承擔什么責任？
　26.中標通知書發(fā)出后，承包人悔標要承擔責任嗎？
　　27.人工或材料費用大幅度上漲，承包人可以要求補差嗎？
　　28.發(fā)包人以指揮部、籌建處、分公司等名義簽訂合同的，承包人有什么法律風險？
　　29.建筑企業(yè)員工私刻或偽造公司印章的行為，構成犯罪嗎？
　　30.聯(lián)合共同承包人，要對所負共同債務承擔連帶責任嗎？
　　31.承包人將工程分包給沒有資質的建筑勞務公司，是否要承擔連帶責任？
　　32.承包人拒不支付農民工勞動報酬，需要承擔刑事責任嗎？
　33.承包人向發(fā)包人作出的《讓利承諾書》，是否有效？
　三、分包
　34.承包人未經發(fā)包人同意分包，分包合同是否有效？
　35.勞務分包合同的簽訂，需要發(fā)包人同意嗎？
　36.總承包人是否可將主體工程分包？
　37.個人能否承攬建筑工程的勞務分包工程業(yè)務？
　　38.發(fā)生生產安全責任事故，總承包單位和分包單位需要承擔連帶責任嗎？
　　39.發(fā)包人指定分包商，由分包商過錯導致?lián)p失的，承包人與分包商承擔連帶責任嗎？
　40.實際施工人要求分包人支付工程款違法嗎？
　　41.實際施工人以“承包人項目部”名義對外承包工程的，承包人需要承擔責任嗎？
　　42.實際施工人的雇員受傷，建筑公司需要承擔責任嗎？
　四、轉包
　43.承包人將其承包的全部工程轉包給他人，合法嗎？
　　44.承包人將承包的全部建筑工程肢解以后分別轉包給他人，可以嗎？
第二章　建設工程施工合同
　一、合同訂立、履行與變更
　　45.建設工程施工合同簽訂后，發(fā)包方主體可以改變嗎？
　　46.建筑企業(yè)的管理人員強令職工冒險作業(yè)，要承擔刑事責任嗎？
　　47.工程價款結算應當以備案的中標合同為依據(jù)，還是以補充協(xié)議為依據(jù)？
　　48.合同履行過程中發(fā)包人增加工程量后拒絕簽證，承包人可以索賠嗎？
　　49.合同履行過程中發(fā)包人通知趕工，承包人可以要求支付趕工費嗎？
　　50.合同履行過程中，出現(xiàn)發(fā)包人拖欠工程款或出圖紙不及時等情況，嚴重影響工程進度的，承包人可以要求支付延誤施工的損失嗎？
　　51.合同簽訂后，發(fā)包人無法提供符合合同約定的施工條件導致承包人無法按期施工的，承包人可以要求賠償待工損失費嗎？
　二、合同解除與終止
　　52.承包人在合同約定期限內沒有完工，發(fā)包人可以立即解除合同嗎？
　　53.承包人將建設工程非法轉包，發(fā)包人可以解除合同嗎？
　　54.發(fā)包人不按時支付工程進度款，承包人可以解除合同嗎？
　　55.發(fā)包人提供的建筑材料不符合強制性標準致使承包人無法施工，可以解除合同嗎？
　　56.承包人因工程質量不合格被解除合同，發(fā)包人可以不支付工程款嗎？
　57.合同解除后，守約方是否可以請求賠償可得利益損失？
　三、合同效力
　　58.承包人超越資質等級承攬工程，已簽訂的建設工程施工合同有效嗎？
　　59.房地產企業(yè)沒有資質或超越資質開發(fā)房地產，與建筑商簽訂的施工合同有效嗎？
　　60.承包人以發(fā)包人未取得建設工程規(guī)劃許可證為由請求確認合同無效，是否成立？
　61.建設工程施工合同約定的“天價”違約金有效嗎？
　62.口頭約定的建設工程施工合同是否有效？
　63.未備案的建筑工程施工合同是否生效？
　64.施工合同無效，會導致結算協(xié)議無效嗎？
　65.工程項目部對外簽訂的合同有效嗎？
　四、掛靠合同
　　66.沒有資質的實際施工人掛靠有資質的建筑企業(yè)承攬工程，合法嗎？
　　67.被掛靠人需要對掛靠人的不法行為承擔連帶責任嗎？
　68.掛靠人可以自己名義向發(fā)包人主張工程款債權嗎？
　　69.掛靠人與第三人簽訂經濟合同，被掛靠人是否應承擔責任？
　　70.掛靠人是否可以通過主張其系被掛靠企業(yè)內部職工，將掛靠方式轉化為內部承包？
　五、“黑白合同”
　71.發(fā)包人與承包人簽訂的“黑白合同”有效嗎？
　72.“黑合同”“白合同”均無效的，如何確定工程款的
結算依據(jù)？
第三章　勘察設計與監(jiān)理
　一、勘察設計
　　73.設計單位不按照建筑工程質量、安全標準進行設計，要承擔什么責任？
　74.與沒有設計資質的設計公司簽訂的合同，有效嗎？
　　75.施工單位工作人員隨意修改建設工程勘察、設計文件，導致的損失應當由誰承擔？
　　76.發(fā)包人擅自修改工程設計導致建設工程質量缺陷，承包人需要承擔責任嗎？
　　77.發(fā)包單位與自然人簽訂的《建設工程勘察合同》是否有效？
　二、監(jiān)理
　　78.監(jiān)理單位與承包人串通給建設單位造成損失的，要承擔什么責任？
　79.工地出現(xiàn)人身傷亡事故，監(jiān)理公司要承擔責任嗎？
　80.監(jiān)理合同無效的，監(jiān)理費如何結算？
第四章　施工許可與工期
　一、施工許可
　81.工程未辦理施工許可證的，屬于違法建筑嗎？
　　82.對于未及時辦理施工許可證所致的損失，發(fā)包人應當賠償嗎？
　二、工期
　83.建筑工程工期延誤的，責任由誰來承擔？
　　84.實際施工工程量大于合同約定工程量的，承包人有權要求順延工期嗎？
　　85.建設單位要求施工單位壓縮合同約定的工期的，施工單位可以拒絕嗎？
　　86.實際施工人對于工程工期延誤，需要承擔賠償責任嗎？
　　87.實際開工日期與施工許可證記載的日期不一致，以哪一天為開工日期？
第五章　工程質量與保修
　一、工程質量
　　88.因建設工程質量發(fā)生爭議的，發(fā)包人可以直接向實際施工人主張權利嗎？
　　89.發(fā)包人為節(jié)省成本提出降低工程質量的要求，承包人可以拒絕嗎？
　90.當事人自行委托工程質量鑒定得出的鑒定意見有效嗎？
　91.工程驗收合格后，發(fā)包人能否主張質量缺陷責任？
　　92.對未完工程或未經竣工驗收的工程，如何確定工程質量是否合格？
　　93.施工合同對質量保證金返還期限約定不明的，如何處理？
　二、工程保修
　　94.保修人未及時履行保修義務，導致建筑物致人受傷的，責任由誰承擔？
　95.保修期條款約定不明的，怎么處理？
　　96.施工合同約定的質量保修期短于法定最低年限的，怎么處理？
　　97.保修期內發(fā)現(xiàn)質量問題，發(fā)包人可以委托第三方維修并要求承包人承擔維修費用嗎？
第六章　工程造價與工程款
　一、工程造價
　　98.一方認為工程造價鑒定機構鑒定意見不公正，可以申請更換鑒定機構嗎？
　　99.當事人在訴訟前對工程價款結算已達成協(xié)議的，在訴訟中可以申請對工程造價進行鑒定嗎？
　　100.當事人在訴訟前共同委托有關機構對建設工程造價進行鑒定，在訴訟中一方不認可該鑒定結論的，可以申請重新鑒定嗎？
　二、工程款
　　101.發(fā)包人逾期支付工程款的，承包人拒絕交付工程合法嗎？
　　102.若承包人不支付工程款，實際施工人能否要求發(fā)包人承擔連帶責任？
　　103.建設工程雖經竣工驗收或擅自使用，但有證據(jù)證明地基基礎或主體結構工程質量不合格的，發(fā)包人有權拒絕支付工程款嗎？
　　104.設計變更導致建設工程的工程量增加的，如何計算工程款？
　　105.當事人另行訂立的施工合同補充協(xié)議與備案的中標合同內容不一致的，如何計算工程價款？
　　106.承包人按約定的固定價結算工程款明顯虧損的，可以要求發(fā)包人增加費用嗎？
　107.發(fā)包人能以房屋抵付工程款嗎？
　　108.當事人關于同一建設工程訂立數(shù)份合同，如何結算工程價款？
　109.建設工程施工合同無效的，工程款如何認定？
　　110.無效施工合同的承包人可否要求發(fā)包人按約定支付“獎勵款”？
　　111.施工合同無效，還需要按合同約定支付工程款利息嗎？
　112.承包人可否向合作開發(fā)的其他公司主張工程款？
　　113.總包商與分包商約定“以業(yè)主支付為前提”的“背靠背”條款有效嗎？
　　114.名為“總承包”，實為“代建”，工程款支付義務應由誰承擔？
　　115.名為“代建”，實為“墊資承包”，工程款支付義務應由誰承擔？
　116.介紹工程的中介費受法律保護嗎？
　　117.施工合同為固定總價，工程未完工而合同解除，工程價款應如何結算？
　　118.約定作為結算依據(jù)的政府文件失效的，其還可以作為結算依據(jù)嗎？
　　119.發(fā)包方與承包方可以協(xié)商選擇通過社會審計確定工程款計算標準嗎？
　　120.承包人未開具發(fā)票，發(fā)包人可以拒絕支付工程款嗎？
　　121.發(fā)包人持有承包人的工程款發(fā)票，等于發(fā)包人已支付了相應工程款嗎？
　　122.發(fā)包人能以承包人未提交工程竣工資料為由拒絕支付工程款嗎？
　　123.發(fā)包人明知承包人存在違法分包、轉包情形，是否承擔支付工程款的責任？
　三、優(yōu)先受償權
　124.建設工程合同無效，承包人可以主張優(yōu)先受償權嗎？
　　125.承包人可以就逾期支付建設工程價款的利息、違約金、損害賠償金主張優(yōu)先受償嗎？
　　126.建設工程合同已解除，承包人對已完工程享有優(yōu)先受償權嗎？
　　127.發(fā)包人與承包人約定放棄建設工程價款優(yōu)先受償權，有效嗎？
　128.建設工程的優(yōu)先受償權與抵押權相比，哪個優(yōu)先受償？
　　129.發(fā)包人破產時，承包人的優(yōu)先受償權與破產企業(yè)的工資債權，哪個優(yōu)先受償？
　130.工程價款的優(yōu)先受償權從什么時候起算？
　　131.購房人已支付全部或者大部分購房款，承包人可主張優(yōu)先受償權嗎？
　132.對于違法建筑，承包人可行使工程價款優(yōu)先受償權嗎？
　　133.承包人將工程款債權出質，質權人善意且無過失的，質權與實際施工人的優(yōu)先受償權，哪個優(yōu)先受償？
　134.工程款債權轉讓的，優(yōu)先受償權是否一同轉讓？
第七章　竣工驗收及備案
　一、竣工驗收
　135.施工單位拒絕竣工驗收的，要承擔什么責任？
　136.建設工程未經竣工驗收，發(fā)包人可以擅自使用嗎？
　　137.承包人已經按約定完工，發(fā)包人拖延竣工驗收的，怎么辦？
　138.承包人可要求發(fā)包人支付“提前竣工費”嗎？
　　139.工程竣工驗收不合格的，可以返修后重新進行驗收嗎？
　二、竣工備案
　140.竣工驗收備案表是否可約定為房屋交付的條件？
　141.對竣工驗收備案行為，是否可以起訴？
　　142.能否將工程竣工驗收備案表的時間認定為工程竣工日期？
第二篇
房地產篇第八章　土地法律問題
　一、土地使用權
　　143.未繳納出讓金的土地使用權上設立的抵押權能實現(xiàn)嗎？
　　144.政府土地管理部門不按約定提供土地，需要承擔違約責任嗎？
　145.依法取得的土地使用權，可以作價入股嗎？
　146.非法轉讓土地使用權，有什么法律后果？
　147.土地閑置超過2年，國家可以無償收回土地嗎？
　148.開發(fā)商在商業(yè)用地上蓋別墅，合法嗎？
　149.國家劃撥的土地可以轉讓嗎？
　二、土地征收
　150.用“以租代征”方式使用集體土地，合法嗎？
　　151.村民沒有拿到征地補償，開發(fā)企業(yè)是否可以先進行拆除？
　　152.未經征收，可以通過“農轉非”把農村集體土地變?yōu)閲型恋貑幔?
第九章　房地產開發(fā)
　一、開發(fā)資質
　　153.房地產企業(yè)超越資質從事房地產開發(fā)經營的，要承擔什么責任？
　　154.借用有資質的房地產開發(fā)企業(yè)名義進行工程建設，合法嗎？
　二、合作開發(fā)
　　155.合作開發(fā)房地產需要雙方都具有房地產開發(fā)資質嗎？
　　156.以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立的合作開發(fā)房地產合同，有效嗎？
　　157.合作開發(fā)房地產合同可以約定提供土地使用權一方不承擔經營風險，只收取固定利益嗎？
　　158.合作開發(fā)房地產合同約定一方“只賺不賠”，合法嗎？
　　159.合作開發(fā)房地產合同約定以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，如何進行利潤分配？
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　三、項目融資
　　160.房產開發(fā)企業(yè)自有資金較少，可以向銀行申請房地產項目貸款嗎？
　　161.房產開發(fā)企業(yè)通過“假按揭”進行融資，有什么法律后果？
　　162.房產開發(fā)企業(yè)以新貸償還舊貸，原擔保人要承擔擔保責任嗎？
　163.房地產項目可以進行債券融資嗎？
　四、項目轉讓
　164.房地產公司股權轉讓要注意哪些風險？
　165.被法院查封的在建工程，可以轉讓嗎？
第十章　商品房買賣
　一、房地產廣告
　166.房地產銷售廣告內容是商品房買賣合同條款嗎？
　　167.因“買樓必升值”的違法廣告語被處罰，開發(fā)商可以要求廣告公司承擔責任嗎？
　二、商品房預售
　168.商品房預售合同需要登記備案才生效嗎？
　　169.開發(fā)商沒有預售證，簽訂的認購協(xié)議有法律效力嗎？
　170.法院可以查封未過戶的預售房屋嗎？
　　171.法院查封購房人預購的商品房，開發(fā)商應如何救濟？
　172.購房者可轉讓購買的預售房屋嗎？
　　173.建筑材料價格上漲，開發(fā)商可以“情勢變更”為由提高房價嗎？
　三、商品房銷售
　　174.客戶簽訂認購書后不按約定買房，開發(fā)商可以沒收定金嗎？
　175.開發(fā)商“一房多賣”，要承擔什么責任？
　　176.開發(fā)商出售已抵押給銀行的房屋，要承擔什么責任？
　177.開發(fā)商購房協(xié)議書的“霸王條款”有法律效力嗎？
　　178.開發(fā)商如何規(guī)避購房合同由第三人付款的法律風險？
　179.開發(fā)商給購房者墊付首付款，合法嗎？
　180.買房人不按照約定支付購房款的，開發(fā)商如何處理？
　　181.購房人因不能辦理銀行貸款而無法支付全部購房款，可以要求開發(fā)商退還購房款嗎？
　　182.房屋買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額，也沒有約定如何賠償損失的，如果一方違約，應當怎么辦？
　　183.房產代理中介機構以開發(fā)商名義與買房人簽訂《商品房買賣合同》，應當由誰負責合同履行？
　184.開發(fā)商可以采取“返本銷售”的方式銷售商鋪嗎？
　185.開發(fā)商可以“售后包租”的方式銷售商品房嗎？
　　186.在按揭貸款中，開發(fā)商要為購房者的延遲還款承擔連帶責任嗎？
　187.開發(fā)商售房時可否贈送或免收物業(yè)管理費？
　　188.房屋買受人可以受限貸政策影響無法繼續(xù)履行合同為由請求解除合同嗎？
　189.外國人可以在中國貸款買房嗎？
　190.商品房降價出售，購房人要求退房怎么辦？
　　191.小區(qū)的實際建設和宣傳冊中規(guī)劃不一樣，購房者可以要求解除合同嗎？
　四、商品房交付使用與保修
　　192.開發(fā)商因市政配套不到位逾期交樓，要承擔違約責任嗎？
　193.開發(fā)商交樓面積與合同約定面積不符的，如何處理？
　　194.業(yè)主在商品房交付后發(fā)現(xiàn)存在質量缺陷，開發(fā)商要承擔什么責任？
　195.商品房保修期從什么時候開始計算？
　　196.開發(fā)商有權處分其投資建設的會所、游泳池等配套設施嗎？
　　197.開發(fā)商不能在約定期限內給購房者辦理房產證的，要承擔什么責任？
　　198.購房者拒絕領取交房通知，房屋發(fā)生損毀，風險由誰承擔？
第十一章　物業(yè)管理
　一、前期物業(yè)管理
　　199.開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務合同對業(yè)主是否具有約束力？
　　200.開發(fā)商與物業(yè)管理公司未通過招投標簽訂的前期物業(yè)管理合同，有效嗎？
　　201.針對未售商品房，開發(fā)商需要向物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務費嗎？
　　202.開發(fā)商可以委托自己的子公司擔任前期物業(yè)服務企業(yè)嗎？
　　203.前期物業(yè)服務合同約定的期限未滿，業(yè)主委員會可以解聘物業(yè)服務企業(yè)嗎？
　二、物業(yè)管理費
　204.業(yè)主從什么時候開始交納物業(yè)管理費？
　　205.業(yè)主可以沒有簽訂物業(yè)服務合同為由拒交物業(yè)管理費嗎？
　206.業(yè)主可以房屋沒人居住為由拒交物業(yè)管理費嗎？
　　207.業(yè)主可否以物業(yè)服務企業(yè)服務不到位為由拒交、少交或緩交物業(yè)費用？
　　208.上調物業(yè)管理費的，物業(yè)公司應該提前多久通知業(yè)主？
　　209.物業(yè)服務企業(yè)能否采取停水、停電措施催交物業(yè)服務費用？
　三、業(yè)主及業(yè)主大會
　210.業(yè)主可以將住宅改為商業(yè)用房開設公司嗎？
　211.業(yè)主人數(shù)較少，需要成立業(yè)主大會嗎？
　　212.經過多少業(yè)主同意，才能改建、重建建筑物及其附屬設施？
　　213.業(yè)主大會決議不合法的，業(yè)主能請求法院撤銷決議嗎？
　214.業(yè)主違章搭建，物業(yè)公司有權拆除嗎？
　四、停車位
　215.小區(qū)內停車位，歸誰所有？
　　216.小區(qū)停車位可以出租或出售給小區(qū)業(yè)主以外的人使用嗎？
　　217.業(yè)主擅自將車停在非指定車位造成損失，物業(yè)公司需要承擔責任嗎？
　218.車庫被淹致車輛受損，物業(yè)公司需要承擔責任嗎？
　　219.開發(fā)商將小區(qū)人防工程變成地下車庫出售，合法嗎？
　五、物業(yè)使用與維護
　220.住宅首層的業(yè)主是否需承擔電梯使用費？
　221.小區(qū)內的商業(yè)廣告收益，歸物業(yè)管理公司所有嗎？
　六、責任承擔
　　222.物業(yè)管理區(qū)域內車輛損毀或丟失，物業(yè)管理公司需要承擔責任嗎？
　　223.小區(qū)“安全隱患”導致業(yè)主人身損害，物業(yè)公司須擔責嗎？
　　224.物業(yè)公司工作人員的行為致業(yè)主人身、財產損害的，物業(yè)管理公司需要擔責嗎？
　225.業(yè)主家中物品被盜，物業(yè)管理公司需要承擔責任嗎？