物業(yè)基礎(chǔ)管理與服務(wù)指南：物業(yè)工程設(shè)施設(shè)備管理全案

第一章　物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述
第一節(jié)　物業(yè)設(shè)施設(shè)備的構(gòu)成 002
一、基礎(chǔ)設(shè)備類構(gòu)成 002
二、生活設(shè)備類構(gòu)成 003
三、安全設(shè)備類構(gòu)成 004
第二節(jié)　物業(yè)工程設(shè)施設(shè)備管理核心 005
一、物業(yè)工程設(shè)施設(shè)備管理的任務(wù) 005
二、物業(yè)工程設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容 005
第三節(jié)　物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理要點(diǎn) 006
一、物業(yè)公司早期介入 006
二、做好設(shè)備管理基礎(chǔ)資料 007
三、加強(qiáng)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 008
四、建立績(jī)效考核機(jī)制 010
【范本1-01】物業(yè)公司工程部員工績(jī)效考評(píng)辦法 010
五、設(shè)備定期維修保養(yǎng) 014
六、提升員工綜合素質(zhì) 015

第二章　物業(yè)工程設(shè)施管理體系建立
第一節(jié)　物業(yè)公司工程部的組建 017
一、物業(yè)公司工程部管理范圍 017
二、公司總部設(shè)立工程部 018
三、各項(xiàng)目管理處設(shè)工程組 020
四、工程部各崗位職務(wù)說(shuō)明 020
第二節(jié)　物業(yè)工程管理制度建設(shè) 025
一、認(rèn)真制定管理制度 025
二、嚴(yán)格實(shí)施管理制度 026
三、定期進(jìn)行監(jiān)督檢查 027
【范本2-01】工程部行為準(zhǔn)則 028
【范本2-02】工程部培訓(xùn)制度 029
【范本2-03】工程部日常工作管理規(guī)定 031
【范本2-04】安全保衛(wèi)制度 032
【范本2-05】工程驗(yàn)收制度 033
【范本2-06】設(shè)備維修制度 034
【范本2-07】報(bào)告制度 035
【范本2-08】工具管理制度 036
【范本2-09】巡檢制度 037
【范本2-10】交接班制度 037
【范本2-11】值班制度 038
【范本2-12】材料領(lǐng)取制度 039
【范本2-13】機(jī)房鑰匙管理制度 039
【范本2-14】機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 039
【范本2-15】設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案 040

第三章　前期物業(yè)工程管理
第一節(jié)　項(xiàng)目前期介入工程管理 048
一、工程部前期介入的目的 048
二、工程部介入的工作流程 048
三、物業(yè)工程前期介入的事項(xiàng) 049
四、圖紙審核與巡查工作 054
五、工程部現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)巡查 057
第二節(jié)　驗(yàn)收接管期工程管理 060
一、物業(yè)接管驗(yàn)收的作用 060
二、物業(yè)接管驗(yàn)收的對(duì)象 061
三、物業(yè)接管驗(yàn)收的條件 061
四、接管驗(yàn)收的資料要求 062
五、房屋接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 064
六、接管驗(yàn)收的操作步驟 067
七、驗(yàn)收后入伙前的設(shè)施成品保護(hù) 069
【范本3-01】房屋及公共設(shè)施移交清單 070
【范本3-02】樓宇建筑接管驗(yàn)收記錄 071
【范本3-03】公共機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單 072
【范本3-04】公用建筑/小型設(shè)施驗(yàn)收單 072
【范本3-05】室外給排水驗(yàn)收單 073
【范本3-06】房屋公共部位及設(shè)施移交清單 073
【范本3-07】工程資料移交清單 074
【范本3-08】房屋附屬設(shè)施設(shè)備移交清單 074
【范本3-09】物業(yè)工程移交項(xiàng)目匯總表 075
【范本3-10】接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表 077
【范本3-11】工程質(zhì)量問(wèn)題處理通知單 078
第三節(jié)　入伙階段工程管理 078
一、辦理入住手續(xù)時(shí)期的工程管理 078
二、業(yè)主裝修過(guò)程的工程管理 078
三、違規(guī)裝修的工程管理 082
【范本3-12】工程質(zhì)量問(wèn)題處理通知單 083
【范本3-13】裝修施工承諾書 084
【范本3-14】裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查簽到表 085
【范本3-15】裝修驗(yàn)收單 086

第四章　物業(yè)設(shè)施設(shè)備常規(guī)管理
第一節(jié)　設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理 088
一、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃 088
二、配備合格的運(yùn)行管理人員 088
三、提供良好的運(yùn)行環(huán)境 089
四、建立健全必要的規(guī)章制度 094
五、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理 094
六、做好運(yùn)行記錄 095
七、對(duì)運(yùn)行狀態(tài)的分析 098
【范本4-01】設(shè)施設(shè)備運(yùn)行計(jì)劃 101
【范本4-02】供配電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 102
【范本4-03】柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 104
【范本4-04】中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 107
【范本4-05】給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 109
【范本4-06】消防系統(tǒng)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 112
【范本4-07】弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 114
第二節(jié)　設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理 116
一、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的類別 116
二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)周期及項(xiàng)目 117
三、制訂物業(yè)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃 122
四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施 123
【范本4-08】設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)工作計(jì)劃表 123
【范本4-09】供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 131
【范本4-10】柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 135
【范本4-11】中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 138
【范本4-12】排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 142
【范本4-13】消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 146
【范本4-14】弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 149
第三節(jié)　應(yīng)急維修的管理 152
一、設(shè)備維修信息的獲得 152
二、設(shè)備維修的實(shí)施 153
三、設(shè)備報(bào)修單的設(shè)計(jì) 153
【范本4-15】設(shè)備巡視簽到表 154
【范本4-16】空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表 154
【范本4-17】電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表 155
【范本4-18】消防報(bào)警系統(tǒng)巡視維護(hù)表 155
【范本4-19】氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表 155
【范本4-20】供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)表 156
【范本4-21】供水系統(tǒng)巡視維護(hù)表 156
【范本4-22】排水系統(tǒng)巡視維護(hù)表 156
【范本4-23】監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)表 157
【范本4-24】避雷系統(tǒng)巡視維護(hù)表 157
【范本4-25】停車場(chǎng)管理系統(tǒng)巡視維護(hù)表 157
【范本4-26】樓宇自控系統(tǒng)巡視維護(hù)表 158
【范本4-27】弱電系統(tǒng)巡視問(wèn)題處理表 158

第五章　房屋日常養(yǎng)護(hù)與管理
第一節(jié)　房屋的日常養(yǎng)護(hù) 160
一、房屋養(yǎng)護(hù)的原則 160
二、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型 160
三、房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 162
四、房屋日常養(yǎng)護(hù)的程序 166
【范本5-01】××房屋日常維修養(yǎng)護(hù)方案 167
第二節(jié)　房屋完損等級(jí)的評(píng)定 174
一、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分和等級(jí)分類 174
二、房屋完好率、危險(xiǎn)率的計(jì)算 175
三、房屋等級(jí)評(píng)定的部位 176
四、房屋等級(jí)評(píng)定的期間 176
五、評(píng)定房屋完損等級(jí)的步驟 176
【范本5-02】房屋分幢完損等級(jí)評(píng)定表 181
【范本5-03】房屋完損等級(jí)匯總表 181
【范本5-04】公司房屋完損等級(jí)匯總表 182

第六章　設(shè)施設(shè)備運(yùn)維外包管理
第一節(jié)　設(shè)施設(shè)備運(yùn)維外包概述 184
一、什么是設(shè)施設(shè)備運(yùn)維外包 184
二、設(shè)施設(shè)備運(yùn)維外包的好處 184
三、哪些項(xiàng)目容易獲得外部資源 185
四、物業(yè)設(shè)施運(yùn)作與維護(hù)外包形式 185
第二節(jié)　編寫外包服務(wù)工程說(shuō)明 186
一、工程說(shuō)明書的形式 186
二、工程說(shuō)明書編寫的要求 186
三、工程說(shuō)明的內(nèi)容 186
四、與工程說(shuō)明書有關(guān)的其他事項(xiàng) 187
第三節(jié)　承包商的選擇 187
一、承包商能力的審查 187
二、承包商選擇的方法 188
三、承包商能力的判斷 188
【范本6-01】承包商初審記錄 189
第四節(jié)　運(yùn)維外包合同的簽訂 189
一、運(yùn)維外包合同的類型 189
二、運(yùn)維外包合同簽訂的要求 190
三、運(yùn)維外包合同的內(nèi)容 190
四、運(yùn)維外包合同的簽訂 191
【范本6-02】電梯保養(yǎng)合同書 191
【范本6-03】公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同 193
【范本6-04】樓宇對(duì)講管理系統(tǒng)維保維護(hù)合同 196
第五節(jié)　運(yùn)維外包服務(wù)的監(jiān)控 198
一、指定專人負(fù)責(zé) 198
二、監(jiān)控運(yùn)維外包服務(wù)情況 198
三、定期監(jiān)管考評(píng) 199
【范本6-05】電（扶）梯維保外包監(jiān)督管理制度 200
【范本6-06】消防系統(tǒng)外包維保考核評(píng)分表 202
【范本6-07】電梯外包月度考核表（管理處工程組） 210
【范本6-08】消防系統(tǒng)外包月度考核表（管理處工程組） 211
【范本6-09】供配電系統(tǒng)外包月度考核表（管理處工程組） 211
【范本6-10】外包維修保養(yǎng)季度考評(píng)表（工程部） 212
【范本6-11】承包商評(píng)價(jià)表 213
【范本6-12】設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單 214

第七章　物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量提升
第一節(jié)　質(zhì)量目標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定 216
一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量目標(biāo) 216
二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定 217
第二節(jié)　開展物業(yè)服務(wù)檢查 222
一、檢查的方式 222
二、檢驗(yàn)的方法 223
三、檢驗(yàn)的項(xiàng)目 223
四、缺陷的處理 223
五、巡檢報(bào)告 224
六、缺陷原因的分析與措施 224
第三節(jié)　全面質(zhì)量管理計(jì)劃（運(yùn)作和維護(hù)專用） 224
一、全面質(zhì)量管理計(jì)劃的目的 225
二、全面質(zhì)量管理的方法 225
三、全面質(zhì)量管理的首要目標(biāo) 225
【范本7-01】物業(yè)工程部服務(wù)品質(zhì)提升方案 226
【范本7-02】物業(yè)工程服務(wù)質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn) 233
【范本7-03】工程部服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則 241

第八章　智慧樓宇建筑設(shè)備管理系統(tǒng)
第一節(jié)　建筑設(shè)備管理系統(tǒng)概述 246
一、建筑設(shè)備管理系統(tǒng)的功能 246
二、建筑機(jī)電設(shè)備監(jiān)控的要求 246
三、建筑設(shè)備管理系統(tǒng)的計(jì)算機(jī)控制技術(shù) 247
第二節(jié)　冷熱源系統(tǒng)監(jiān)控 248
一、冷源裝置 248
二、熱源裝置 249
三、冷熱水機(jī)組 250
四、冷熱源系統(tǒng)的監(jiān)控 250
第三節(jié)　空調(diào)系統(tǒng)監(jiān)控 251
一、智能建筑中的空調(diào)及其自動(dòng)控制系統(tǒng)的重要性 252
二、空調(diào)系統(tǒng)的組成部件 252
三、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的分類 252
四、空調(diào)機(jī)組的監(jiān)控 254
第四節(jié)　給水排水系統(tǒng)監(jiān)控 256
一、給水監(jiān)控系統(tǒng) 256
二、排水監(jiān)控系統(tǒng) 257
第五節(jié)　供配電系統(tǒng)監(jiān)控 258
一、供配電系統(tǒng)監(jiān)控的功能 258
二、供配電系統(tǒng)的監(jiān)控內(nèi)容 258
第六節(jié)　照明系統(tǒng)監(jiān)控 259
一、照明監(jiān)控系統(tǒng)的任務(wù) 259
二、照明控制方式 259
三、照明系統(tǒng)的監(jiān)控功能 260
第七節(jié)　電梯系統(tǒng)監(jiān)控 261
一、對(duì)電梯監(jiān)控系統(tǒng)的要求 261
二、電梯系統(tǒng)的監(jiān)控功能 261
第八節(jié)　建筑設(shè)備管理系統(tǒng)設(shè)計(jì) 262
一、建筑設(shè)備管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則 262
二、建筑設(shè)備管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)流程 262
三、建筑設(shè)備管理系統(tǒng)的節(jié)能優(yōu)化設(shè)計(jì) 264
第九節(jié)　建筑設(shè)備系統(tǒng)的操作與維護(hù)管理 265
一、建立建筑設(shè)備系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬 265
二、配備建筑設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)人員 266
三、簽訂維護(hù)保養(yǎng)和維修合同 268