物業(yè)糾紛實用法律手冊

一、綜 合
物業(yè)管理條例…………………1
(2003年6月8日)
中華人民共和國物權(quán)法……lO
(2007年3月16日)
中華人民共和國民法通則………32
(1986年4月12日)
最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)(節(jié)錄) …46
(1988年4月2日)
中華人民共和國合同法(節(jié)錄)……………………48
(1999年3月15日)
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法…………………………69
(1994年7月5日)
巾華人民共和國消費者權(quán)益保護法…………………………76
(1993年10月31日)
建設(shè)部關(guān)于宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的通知…82
(2003年6月12日)
城市新建住宅小區(qū)管理辦法…83
(1994年3月23日)
建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于貫徹建設(shè)部令第33號《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》實施意見的通知…85
(1994年4月25日)
建設(shè)部關(guān)于加強商品房銷售、房政售房與物業(yè)管理銜接工作的通知…………………87
(1997年8月29日)
建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗收工作的通知…88
(2000年5月25日)
地方規(guī)定
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定………89
(2004年8月19日)
關(guān)于實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見…………96
(2004年11月1日)
深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例………………97
(1999年6月30日)
江蘇省物業(yè)管理條例………104
(2003年10月25日)
廣東省物業(yè)管理條例……………112
(1998年7月29日)
重慶市物業(yè)管理條例…………116
(2002年9月25日)
典型案例
1業(yè)主擅自在建筑物的頂層建設(shè)輕體房是否違反物業(yè)管理制度? …………………127
2．租賃戶丟失摩托車能否請求物業(yè)管理企業(yè)賠償? ……128
疑難問題
1物業(yè)管理合同糾紛是否適用《消費者權(quán)益保護法》? ………129
2業(yè)主房款未還清物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎? ……………129
二、物業(yè)管理機構(gòu)及人員資質(zhì)
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法………131
(2004年3月17日)
物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定………134
(1998年3月12日)
關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問題的通知……………………137
(2004年5月18日)
財政部關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》有關(guān)問題的通知……137
(2000年1月1日)
物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定………141
(2005年11月16日)
物業(yè)管理師資格考試實施辦法……145
(2005年11月16日)
物業(yè)管理師資格認定考試辦法…146
(2005年11月16日)
典型案例
1．李永強與順德市新百昌實業(yè)有限公司容桂物業(yè)管理部物業(yè)管理糾紛上訴案……………148
三、前期物業(yè)管理服務(wù)糾紛
前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法…………………………151
(2003年6月26日)
城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法……………………155
(1993年11月13日)
房屋接管驗收標準…………157
(1991年2月4日)
住宅工程初裝飾竣工驗收辦法……162
(1994年6月16日)
典型案例
l海南自力投資有限公司訴海南華鑫物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理承包合同糾紛案…163
2．倪璐訴中海物業(yè)管理(上海)有限公司物業(yè)管理糾紛案……166
疑難問題
1商品房出售之前，開發(fā)商是否是空置商品房的業(yè)主? ………168
2業(yè)主能否拒絕前期物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容? ………………168
法律文書
1前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議(示范文本)…………………170
2前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)………………………176
四、業(yè)主自治糾紛
業(yè)主大會規(guī)程………………………182
(2003年6月26日)
最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函……………185
(2003年8月20日)
地方規(guī)定
北京市國土資源和房屋管理局轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部業(yè)主大會規(guī)程及有關(guān)問題的通知………………………186
(2003年11月4日)
上海市高級人民法院關(guān)于業(yè)主委員會行政訴訟主體資格問題的解答………………………………187
(2006年7月24日)
深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知…………188
(2005年1月17日)
重慶市業(yè)主自治機構(gòu)管理條例……195
(2003年1月10日)
典型案例
1業(yè)主委員會直接解聘物業(yè)管理公司糾紛案…………………198
疑難問題
1業(yè)主是否有權(quán)提議召開業(yè)主大會會議? ……………………200
2業(yè)主是否有權(quán)自發(fā)組織籌備首次業(yè)主大會? ………………200
3．非業(yè)主能否參加業(yè)主大會? …201
4．業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費及場所自誰解決? …………………201
5物業(yè)管理權(quán)交接難在何處? …201
6.業(yè)主委員會選舉按套教還是面積決定表決權(quán)? ……………202
7業(yè)主拖欠物業(yè)管理費是否喪失參選業(yè)委會的權(quán)利? ………202
8．業(yè)主委員會經(jīng)選舉產(chǎn)生但尚未進行登記備案，其與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同能否作為收取物業(yè)費的依據(jù)?…203
法律文書
1業(yè)主公約(示范文本) ……205
2業(yè)主臨時公約(示范文本) …207
五、物業(yè)管理服務(wù)糾紛
(一)物業(yè)公司選聘
中華人民共和國招標投標法…213
(1999年8月30日)
地方規(guī)定
北京市物業(yè)管理招標投標辦法…220
(2003年9月25日)
疑難問題
1．物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)小區(qū)業(yè)主的同意，擅自將部分物業(yè)管理服務(wù)委托給其他公司是否合法?…226
法律文書
1．物業(yè)管理委托合同(示范文本)…………227
2物業(yè)服務(wù)合同(示范文本) …………………………234
(二)物業(yè)收費糾紛
中華人民共和國價格法……………239
(1997年12月29日)
物業(yè)服務(wù)收費管理辦法……………244
(2003年11月13日)
物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定………246
(2004年7月19日)
國家計委辦公廳關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費管理權(quán)限有關(guān)問題的復(fù)函…………247
(2002年2月4日)
國家電力公司關(guān)于對新建居民住宅供電設(shè)施收費及管理的意見……248
(1998年5月29日)
地方規(guī)定
北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法……248
(2005年12月19日)
上海市物價局、上海市房屋土地資源管理局關(guān)于印發(fā)上海lH住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法的通知…251
(2005年6月13日)
典型案例
1邢周金訴?？诖筇鞂崢I(yè)發(fā)展公司物業(yè)管理費糾紛案…………254
疑難問題
1承租人是否有交納物業(yè)菅理費用的義務(wù)? …………257
2．物業(yè)管理企業(yè)幫助業(yè)主出租房屋是否可以收取中介費用? ……258
3業(yè)主委員會經(jīng)選舉產(chǎn)生但尚未進行登記備案，其與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同能否作為收取物業(yè)費的依據(jù)?…258
4業(yè)主因在小區(qū)內(nèi)丟失財物能否拒交物業(yè)費?………………258
5．依法催繳物業(yè)管理費應(yīng)否注意訴訟時效? ……………………259
6．管理費是否會隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的變更而變更? ………………260
7．有車位沒買車也要交費是否合理? ……………………261
8今年我沒交物業(yè)費，水淹了我家該找誰?……………261
(三)物業(yè)維修服務(wù)糾紛
公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法……………………………262
(1992年6月15日)
建設(shè)部關(guān)于加強公有住房售后維修養(yǎng)護管理工作的通知……263
(1997年4月3日)
房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法……264
(2000年6月30日)
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法……266
(2002年3月5日)
疑難問題
1．物業(yè)管理企業(yè)幫助業(yè)主更換維修物件．出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主是否有向物業(yè)管理企業(yè)要求賠償?shù)臋?quán)利?…270
2房屋受損缺乏證據(jù)，證據(jù)在房產(chǎn)訴訟中有何意義? ……271
3房屋裝修質(zhì)量有問題，什么樣的證據(jù)才是有效證明? ……271
4．裝修污染超標，當事人如何鑒定室內(nèi)空氣質(zhì)量? …………272
5．劣質(zhì)產(chǎn)品導(dǎo)致新居財產(chǎn)損害．如何舉證讓提供此產(chǎn)品的開發(fā)商承擔責任?……………273
(四)住宅公共區(qū)域糾紛
城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定………274
(1989年11月21日)
住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法……………………276
(1998年12月16日)
關(guān)于住房公共維修基金使用實行事前公告制度的通知…………278
(2004年3月25日)
機動車停放服務(wù)收費管理辦法……278
(2000年7月14日)
地方規(guī)定
北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法……………………………280
(2004年7月1日)
典型案例
l_廣州誠居物業(yè)管理有限公司訴廣州市天河童星幼兒園物業(yè)管理糾紛案…………………282
疑難問題
l小區(qū)公用部分，業(yè)主能否占用? …………………………283
2應(yīng)由業(yè)主委員會還是物業(yè)管理企業(yè)管理維修基金?……283
(五)社區(qū)安全服務(wù)糾紛
中華人民共和國消防法…………284
(1998年4月29日)
高層居民住宅樓防火管理規(guī)則…290
(1992年10月12日)
城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定………………………292
(1996年1月5日)
典型案例
1．徐順法等與上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理合同糾紛上訴案……………………293
疑難問題
I業(yè)主在小區(qū)的電梯內(nèi)遭歹徒襲擊能否請求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任? ………………298
2．業(yè)主被害身亡其家屬能否請求物業(yè)管理企業(yè)賠償? ……298
3物業(yè)強行入內(nèi)拆陽臺．業(yè)主持刀自衛(wèi)遭圍毆如何維權(quán)? …299
4．廣告牌被臺風刮倒，砸毀財物造成損失該由誰負責? …299
六、物業(yè)糾紛處理程序
中華人民共和國民事訴訟法(節(jié)錄) ………………………301
(1991年4月9日)
中華人民共和國行政訴訟法……321
(1989年4月4日)
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見(節(jié)錄) ……328
(1992年7月14日)
最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定…………………347
(2001年12月21日)
最高人民法院關(guān)于人民法院民事調(diào)解工作若干問題的規(guī)定……356
(2004年9月16日)
中華人民共和國仲裁法…………358
(1994年8月31日)
地方規(guī)定
北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)………………………365
(2003年12月24日)
典型案例
I．保安半夜侵入民宅。侵犯公民權(quán)利，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任………………………368
2．中海雅園管委會訴海淀區(qū)房管局不履行法定職責案……369
常用文書
1．民事起訴狀………………373
2民事反訴狀 ………………374
3授權(quán)委托書……………………375
4減(免、緩)交訴訟費申請書…………………………376
5民事上訴狀………………377
6財產(chǎn)保全申請書……………378
實用附錄
附1：物業(yè)糾紛處理程序流程圖
I．物業(yè)糾紛訴訟流程圖……379
2．物業(yè)糾紛仲裁程序流程圖…380
附2：賠償金額的計算公式
1人身損害賠償?shù)挠嬎愎健?81
2財產(chǎn)損害賠償?shù)挠嬎愎健?85
3精神損害賠償?shù)挠嬎愎健?85
附3：全國信訪部門通訊方式…386