香港地產(chǎn)業(yè)百年

　　在香港，地產(chǎn)業(yè)通常是指地產(chǎn)和房產(chǎn)這兩個(gè)相互聯(lián)系的經(jīng)營(yíng)部門的總稱。地產(chǎn)并非泛指所有的土地，而是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的，并且能給所有者、經(jīng)營(yíng)者和使用者帶來(lái)效益的土地，是指作為商品能夠進(jìn)入市場(chǎng)的這部分土地。房產(chǎn)也是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋建筑物，是房屋的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)。地產(chǎn)和房產(chǎn)都是固定在特定的領(lǐng)域、不可移動(dòng)的，故在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又稱為“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)不僅是最基本的生產(chǎn)要素，而且是最基本的生活資料，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最重要的財(cái)富之一。 地產(chǎn)業(yè)在香港已有悠久的歷史。1841年英國(guó)占領(lǐng)香港后即開始拍賣土地，并逐步形成和確立香港的地權(quán)制度和土地批租制度，從而揭開近現(xiàn)代香港地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史。不過(guò)，直到二次大戰(zhàn)前，香港地產(chǎn)業(yè)基本上仍處于萌芽起步之中。二戰(zhàn)至1960年代，香港人口急劇膨脹，經(jīng)濟(jì)起飛，“房荒”成為當(dāng)時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)嚴(yán)重問題。當(dāng)時(shí)，新興的地產(chǎn)商吳所泰、霍英東等先后提出“分層出售”、“分期付款”的售樓方式，推動(dòng)了地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的革命，促進(jìn)了地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。及至1970年代初，香港證券市場(chǎng)進(jìn)入空前牛市，大批地產(chǎn)公司紛紛借此時(shí)機(jī)掛牌上市。他們通過(guò)發(fā)售新股、配股以及將股票在銀行按揭貸款，籌集大量資金發(fā)展業(yè)務(wù)。這一時(shí)期，由于人口持續(xù)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)欣欣向榮以及受到中國(guó)內(nèi)地實(shí)行改革開放政策的影響，香港地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)戰(zhàn)后以來(lái)空前的繁榮景象。 1984年12月，中英兩國(guó)簽署關(guān)于香港前途問題的《聯(lián)合聲明》，香港進(jìn)入1997年回歸祖國(guó)的歷史性過(guò)渡時(shí)期。隨著政治前景的明朗化和香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入新一論循環(huán)周期的上升階段，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)10年之久，打破戰(zhàn)后數(shù)十年來(lái)香港地產(chǎn)市道每八九年經(jīng)歷一次周期的規(guī)律。在過(guò)渡時(shí)期的地產(chǎn)大潮中，隨著市區(qū)土地資源日漸短缺，地價(jià)、樓價(jià)不斷上漲，地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的規(guī)模越來(lái)越大，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)所需資金也日見龐大，大批早年從事地產(chǎn)業(yè)的中小型地產(chǎn)公司逐漸被淘汰。經(jīng)過(guò)激烈的競(jìng)爭(zhēng)、收購(gòu)、兼并，十?dāng)?shù)個(gè)規(guī)模宏大、實(shí)力雄厚的地產(chǎn)集團(tuán)逐漸成為市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。這一時(shí)期，香港地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的局面逐漸形成。地產(chǎn)業(yè)也成為了香港經(jīng)濟(jì)的最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在香港經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的影響，并關(guān)系到千家萬(wàn)戶的生活，被譽(yù)為香港經(jīng)濟(jì)的“寒暑表”。不過(guò)，1997年亞洲金融風(fēng)暴之后，香港地產(chǎn)市道從高位大幅下跌，受到重創(chuàng)，其發(fā)展前景正受到社會(huì)各界的密切關(guān)注。 本書試圖在香港開埠150多年以來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)的宏觀背景下，展示并深入剖析香港地產(chǎn)業(yè)在特定的地權(quán)制度下從萌芽、發(fā)展、到成熟的整個(gè)歷史軌跡，從中發(fā)現(xiàn)香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，它和整體經(jīng)濟(jì)與市民生活的互動(dòng)關(guān)系，它在香港經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。與此同時(shí)，也深入研究了香港各主要地產(chǎn)發(fā)展商的成功投資策略及失敗教訓(xùn)。對(duì)內(nèi)地的廣大讀者而言，本書不僅是一部全面、深入了解香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的著作，而且在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的時(shí)期，可以從中得到許多有益的借鑒和啟迪。閱讀本書，可以通過(guò)香港的經(jīng)驗(yàn)，更深刻地認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題，以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

　　馮邦彥，廣東鶴山人，經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，博士研究生導(dǎo)師，現(xiàn)任暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)、暨南大學(xué)特區(qū)港澳經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、暨南大學(xué)學(xué)位委員會(huì)委員及學(xué)術(shù)委員會(huì)委員，以及廣東經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣東國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣東港澳經(jīng)濟(jì)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣東省第三產(chǎn)業(yè)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣東體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣東華南經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣東城鎮(zhèn)化研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，同時(shí)擔(dān)任第九屆廣東省政協(xié)委員、廣東省政協(xié)港澳臺(tái)僑外事委員會(huì)委員、廣東省社會(huì)科學(xué)聯(lián)合會(huì)常務(wù)委員。 曾于1987年至1994年期間應(yīng)聘赴港，任香港東南經(jīng)濟(jì)信息中心有限公司經(jīng)濟(jì)分析員等職，長(zhǎng)期從事香港經(jīng)濟(jì)、香港經(jīng)濟(jì)史、資本與財(cái)團(tuán)等領(lǐng)域的研究。主要著作有《香港英資財(cái)團(tuán)》（1996年）、《香港華資財(cái)團(tuán)》（1997年）、《澳門概論》（1999年）、《香港地產(chǎn)業(yè)百年》（2001年）、《香港金融業(yè)百年》（2002年）、《香港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究》（2002年）和《百年利豐——從傳統(tǒng)商號(hào)到現(xiàn)代跨國(guó)集團(tuán)（繁、簡(jiǎn)體中文版）》（2006年）等，以及主編《CEPA與“泛珠三角”發(fā)展戰(zhàn)略》（2005）和《經(jīng)濟(jì)全球化格局下的兩岸產(chǎn)業(yè)分工與合作》（2006年）。曾在《經(jīng)濟(jì)研究》、《世界經(jīng)濟(jì)》、《經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)》、《當(dāng)代亞太》、《學(xué)術(shù)研究》等內(nèi)地學(xué)術(shù)期刊發(fā)表100多篇學(xué)術(shù)論文。