房地產(chǎn)糾紛索賠（索賠完全自助手冊）

編者寄語………………………………………………………1
一、房屋買賣…………………………………………1
(一)商品房買賣………………………………………1
1．什么是商品房預(yù)售?…………………………………1
2．開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)具備哪些條件?……2
3．開發(fā)商未取得銷售許可證，合同一定無效
嗎? ……………………………………………………5
4．預(yù)購人最好就哪些事項和預(yù)售人簽訂補(bǔ)充
1辦議?…………………………………………………8
5．預(yù)售商品房能轉(zhuǎn)讓嗎? ……………………………1 1
6．商品房預(yù)售廣告與實際交付情況不一致怎
么辦? ………………………………………………14
7．如何看待認(rèn)購書的性質(zhì)?…………………………17
8．簽訂認(rèn)購書但未能簽訂正式合同的，購房
人是否承擔(dān)違約責(zé)任?……………………………20
9．您交的是“定金”、“訂金”，還是“認(rèn)購
金”?…………………………………………………22
10．商品房預(yù)售中的定金與《擔(dān)保法》中的
定金是一回事嗎?…………………………………25
11．如何約定面積誤差糾紛的處理辦法?…………26
12．實際交付面積比預(yù)售面積增加怎么辦? ……………30
13．對于“縮水樓”應(yīng)如何處理? ………………………33
14．房地產(chǎn)開發(fā)商可以擅自變更設(shè)計嗎? ………………35
15．開發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計的，購房人可以選
擇退房嗎? ………………………………………………37
16．商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房人如何應(yīng)對? …………39
17．房屋主體質(zhì)量不合格，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)
任? ………………………………………………………44
18．什么是商品房現(xiàn)售?商品房現(xiàn)售需具備什么條
件? ………………………………………………………49
1 9．開發(fā)商能夠以原材料漲價為借口提高價格嗎? ……51
20．什么是“一房二賣”的糾紛?在“一房二賣”
糾紛中，房屋歸誰所有?不能取得房屋所有
權(quán)的購房人怎么辦?……………………………………54
21．什么是不可抗力?………………………………………57
22．房地產(chǎn)商應(yīng)對哪些行為承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任? ………59
23．哪些房屋買賣合同屬于無效合同? …………………63
24．哪些合同可以變更或撤銷?……………………………68
25．哪些房屋不能自由買賣?………………………………70
26．交付的房屋與樣板房不一致如何處理? ……………74
27．什么是房屋所有權(quán)證?產(chǎn)權(quán)證有什么法律效
力? ………………………………………………………76
28．開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證，該承擔(dān)什么責(zé)任? ………77
29．開發(fā)商造成購房人不能辦理房產(chǎn)證的，應(yīng)承
擔(dān)什么責(zé)任?……………………………………………81
30．開發(fā)商能否以購房人自行搭建為借口不協(xié)助
辦理房屋產(chǎn)權(quán)證?………………………………………83
31．什么是按揭貸款?合同簽訂后，未能辦成按
揭貸款的，怎么辦?……………………………………87
32．裝修公司遲延交房怎樣處理?…………………………89
33．購房人在裝修房屋時侵犯他人合法權(quán)益的如何
處理? ……………………………………………………90
(二)其他房屋買賣…………………………………………93
34．什么是優(yōu)先購買權(quán)?哪些人享有優(yōu)先購買權(quán)? ……93
35．承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)有時間限制嗎? …………94
36．什么是公有住房?什么人可以購買公有住房? ……96
37．什么是重大誤解?對因重大誤解而訂立的合
同，如何處理?…………………………………………97
38．什么是集資建房?集資建房可以轉(zhuǎn)讓嗎?…………100
39．什么是私有房屋?私有住房如何買賣?……………102
二、商品房租賃………………………………………………106
40。什么是房屋租賃和房屋租賃合同?…………………106
41．什么是房屋租賃合同登記備案?其對合同的
效力有何影響? ………………………………………109
42．什么是房屋租金?房屋租金怎樣確定?……………111
43．什么叫“買賣不破租賃”? …………………………1 13
44．什么是承租入的優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)?………115
45．什么是房屋轉(zhuǎn)租?房屋轉(zhuǎn)租必須符合哪些規(guī)
定?………………………………………………………1 16
46．什么是房屋修繕?房屋租賃期間，由誰負(fù)責(zé)
修繕房屋?………………………………………………119
47.租賃期限內(nèi)，房屋出租人變更或死亡，原租
賃合同應(yīng)如何履行? …………………………………120
48．租賃期限內(nèi)，住宅用房承租人死亡，房屋租
賃合同是否終止? ……………………………………122
49．租賃期間，房屋毀損滅失責(zé)任由誰承擔(dān)?…………123
50．什么是房屋裝修?租賃房屋裝修投入糾紛如
何處理?…………………………………………………124
51．什么是房屋租賃合同解除?…………………………126
三、房地產(chǎn)抵押………………………………………130
52．什么是房地產(chǎn)抵押? …………………………………130
53．什么是按揭貸款?按揭貸款手續(xù)怎樣辦理?…………134
54．什么是房屋抵押權(quán)?房屋抵押權(quán)有什么特征?……137
55．什么是房屋抵押合同? ………………………………140
56．房屋抵押權(quán)怎樣實現(xiàn)? ………………………………142
57．劃撥的國有土地使用權(quán)的抵押權(quán)如何實現(xiàn)?………145
58．土地上的新增房屋是否屬于抵押物?………………147
四、房屋贈與………………………………………………150
59．什么是房屋贈與? ……………………………………150
60．什么是房屋贈與的撤銷? ……………………………151
61．房屋贈與合同成立后，贈與人是否一定要承
擔(dān)交付房屋的義務(wù)? …………………………………153
五、房屋繼承…………………………………………………一155
62．什么是房屋繼承?房屋繼承的條件是什么?………155
63．什么是遺囑房屋繼承? ………………………………156
64．什么是法定房屋繼承?哪些場合下，會發(fā)生
法定房屋繼承? ………………………………………158
65．繼承開始后，房屋遺產(chǎn)未分割前，繼承人死
亡的，房屋應(yīng)由誰繼承? ……………………………160
66．繼承人可以放棄房產(chǎn)繼承權(quán)嗎?……………………161
67．什么是房屋遺贈? ……………………………………162
68．在什么情況下會導(dǎo)致房屋繼承權(quán)的喪失?…………164
69．房產(chǎn)的代位繼承是什么?須具備哪些條件?………165
70．父母立遺囑將房產(chǎn)留給兒子，而無女兒份額，
是否有效?………………………………………………166
六、房屋拆遷、安置、補(bǔ)償………………………………168
71．什么是房屋拆遷? ……………………………………168
72．房屋拆遷安置應(yīng)遵循哪些原則?……………………169
73．房屋拆遷補(bǔ)償采用哪幾種方式?……………………171
74．什么是房屋拆遷的行政裁決?………………………173
75．房屋拆遷協(xié)議的主要內(nèi)容有哪些?…………………175
76．什么是房屋拆遷許可證? ……………………………176
77．在什么情況下，實施房屋強(qiáng)制拆遷是合法的?
強(qiáng)制拆遷可采取哪幾種方式?………………………178
78．什么是房屋拆遷公證? ………………………………180
七、物業(yè)管理……………………………………………………182
79．什么是物業(yè)管理? ……………………………………182
80．怎樣訂立業(yè)主公約? …………………………………183
81．物業(yè)管理費(fèi)是按什么標(biāo)準(zhǔn)收取的?…………………186
82．物業(yè)管理公司是否有權(quán)對住戶罰款?………………189
83．業(yè)主的知情權(quán)包括哪些內(nèi)容?………………………191
84．物業(yè)管理合同該怎樣訂立?…………………………192
85．物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是什么關(guān)系?……………194
86．當(dāng)業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)時，物業(yè)管理公司是
否有權(quán)停水、停電? …………………………………197
87．開發(fā)商是否有權(quán)在業(yè)主的樓頂上架設(shè)廣告牌?……198
88。在緊急情況下，物業(yè)管理人員能否破門而入?……200
八、索賠途徑…………………………………………………202
89．什么是房地產(chǎn)糾紛?房地產(chǎn)糾紛的解決途徑
有哪些?…………………………………………………202
90．什么是房地產(chǎn)糾紛的協(xié)商解決方法?應(yīng)遵循
什么原則?有何優(yōu)點(diǎn)? ………………………………204
91．什么是人民調(diào)解?什么樣的房地產(chǎn)糾紛適用
人民調(diào)解?人民調(diào)解有什么優(yōu)點(diǎn)?…………………205
92．對房地產(chǎn)糾紛如何申請人民調(diào)解?調(diào)解協(xié)議
書有強(qiáng)制執(zhí)行力嗎? …………………………………207
93．人民調(diào)解與行政調(diào)解和法院調(diào)解有什么不同?……210
94．什么是房地產(chǎn)糾紛的仲裁?仲裁應(yīng)遵循什么原
則?………………………………………………………212
95．哪些房地產(chǎn)糾紛可以申請仲裁?……………………214
96．哪些房地產(chǎn)糾紛不可以申請仲裁?…………………215
97．房地產(chǎn)糾紛如何申請仲裁? …………………………216
98．什么樣的仲裁協(xié)議無效? ……………………………220
99．合同無效的，仲裁協(xié)議的效力如何?………………221
1 00．當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議后，一方又向人民法院
起訴的，人民法院是否受理? ……………………222
101．對于哪些仲裁裁決，當(dāng)事人可以申請人民法
院撤銷?………………………………………………224
102．對于哪些仲裁裁決，人民法院可以裁定不予
執(zhí)行? …………………………………………………225
103．什么是行政調(diào)處?行政調(diào)處適用于哪些案件?……228
104．什么是房地產(chǎn)行政復(fù)議?哪些案件可以申請
行政復(fù)議?……………………………………………229
105．哪些案件不能申請復(fù)議?……………………………232
106．哪些案件經(jīng)過復(fù)議后就不能再提起行政訴訟?……232
107．哪些案件必須先經(jīng)過行政復(fù)議才能向人民法
院起訴?…………………………………………………233
108．如何申請行政復(fù)議?…………………………………235
109．行政復(fù)議中的舉證責(zé)任由誰承擔(dān)? ………………241
110．提起行政復(fù)議需要交費(fèi)嗎? ………………………243
11 1．什么是行政訴訟?哪些房地產(chǎn)糾紛可以提起
行政訴訟?哪些不能提起行政訴訟?………………243
112．房地產(chǎn)行政訴訟應(yīng)遵循哪些原則? ………………250
113．哪些人可以提起行政訴訟? ………………………252
1 14．當(dāng)事人提起行政訴訟應(yīng)當(dāng)符合什么條件? ………253
115．當(dāng)事人如何提起行政訴訟? ………………………254
1 16．什么是房地產(chǎn)糾紛的民事訴訟?哪些房地產(chǎn)
糾紛可以提起民事訴訟?……………………………258
117．房地產(chǎn)糾紛民事訴訟應(yīng)遵循什么基本原則? ……259
118．房地產(chǎn)糾紛應(yīng)當(dāng)向哪個法院起訴? ………………261
1 19．當(dāng)事人因房地產(chǎn)糾紛如何提起民事訴訟? ………263
120．對哪些起訴，人民法院不予受理? ………………266
121．人民法院對房地產(chǎn)糾紛案件應(yīng)當(dāng)公開審判嗎?……268
122．什么是法院調(diào)解?法院調(diào)解應(yīng)遵循什么原則?……269
123．什么是撤回起訴?哪些案件按照撤訴處理?……271
124．什么是延期審理?哪些案件人民法院會延期
審理?…………………………………………………273
125．什么是缺席判決?人民法院在哪些情況下可
以缺席判決?…………………………………………275
126．什么是訴訟中止?什么原因會導(dǎo)致訴訟中止?……276
127．什么是訴訟終結(jié)?訴訟終結(jié)有什么法律后果?……278
128．哪些房地產(chǎn)糾紛案件人民法院可以適用簡易
程序?qū)徖?簡易程序有什么特點(diǎn)? ………………279
129．簡易程序能適用調(diào)解嗎?……………………………281
130．什么是上訴?房地產(chǎn)案件的上訴應(yīng)符合哪些
條件?…………………………………………………283
131．人民法院對上訴案件如何審理?上訴案件的
審理范圍是什么?……………………………………285
1 32．第二審人民法院經(jīng)過審理后，會作出何種裁
判? ……………………………………………………287
133．第二審裁判有什么效力?……………………………289
1 34．房地產(chǎn)民事訴訟中的有關(guān)期限是怎樣規(guī)定的?……290
總計290頁